上海甲级写字楼市场

• 第四季度共五个甲级写字楼项目交付，为市场带来276,200平方米新增供应。
• 截至第四季度，累计净吸纳量为319,630平方米。
• 第四季度租金下跌4.2%，2009年全年累计下跌16.3%，较之前峰值下跌24.2%。
• 整体市场空置率升至16.7%，供应量和需求量均有所上升。
• 国内投资者活跃，带动上海整栋写字楼投资交易市场回升。
• 上海政府出台系列措施限制2010年世博会期间建设工程施工。

上海零售市场

• 中心商圈购物中心首层平均租金在第四季度保持不变，为人民币33.7元每平方米每天。
• 2009年首层租金与2008年相比下跌7.8%。
• 中心商圈购物中心整体空置率与上季度持平，为3.4%。
• 第四季度共三个购物中心开业，为市场带来150,000平方米供应。
• 2009年全年新增供应累计415,000平方米，而中心商圈供应量仅占其中5%。
• 部分现有的稳定项目通过提高服饰类租户比例提升整体租金收入。

上海住宅租赁市场

• 跨国公司对其中国业务的储蓄关注及扩张预期，使借调数量增加，高端市场需求量回暖。
• 入住率自二季度低谷反弹，在年底达到80.7%。
• 由于需求量的回暖，租金在年底趋于稳定，达到人民币156.7元每平方米每月。
• 浦东别墅市场租金和入住率保持稳定增长，分别达到了人民币152.8 元每平方米每月和 93.0%。
• 高端公寓和别墅市场租金和入住率涨幅均高于其他板块，租金分别上升至人民币253.4元和169.2元每平方米每月，入住率达到78.5%和95.1%。

上海住宅销售市场

• 由于开发商存量有限，月平均住宅供应量在第四季度前两个月下降13.4%。
• 购房者急于在税收政策变化前购买物业，导致第四季度一手房交易量仍然很大。
• 在第四季度前两个月，一手房平均交易价格继续上涨，11月平均交易价格为每平方米人民币18,699元。
• 高端物业继续得到市场关注，在第四季度前两个月里，单价在每平方米人民币30000元以上的别墅和公寓项目交易量均创下记录。
• 第四季度二手房交易量仍然居高不下，并且在11月到达了历史最高水平。二手房的交易价格虽然没有一手房上涨迅速，但在本年度前11个月里也已经上涨了许多。
• 政府开始采取措施给市场降温，这给未来市场发展带来不确定性。

K8凯发2010年展望

上海甲级写字楼市场

• 随着全球经济形势转好，预计写字楼租赁需求将持续回升。大量高质量写字楼项目入市为租户搬迁提供优惠租金，对租户而言极具吸引力。
• 供给压力仍将持续，约100万平方米新增供应将于2010年入市，其中67%位于浦东。
• 现有空置面积租金预计将进一步下跌。2010年全年租金预计将下跌8%至14%。
• 预计2010年末，上海甲级写字楼整体空置率将升至25%左右。

上海零售市场

• 2010年购物中心供应量预计将达821,000平方米，创历史新高，其中59%位于新兴零售区域。
• 数家国际品牌积极寻找店铺，租赁需求预计将回升。
• 租赁需求稳定将支撑中心商圈购物中心租金在2010年重拾升势。
• 更多高端零售商入驻淮海中路，将对南京西路形成竞争。

上海住宅租赁市场

• 跨国公司在20010年仍将持续收紧开支，住房预算预计将与2009年持平。
• 随着高端物业小业主市场不断扩大，和定位较长租期的酒店进入租赁市场，市场竞争将愈加激烈。
• 世博会吸引的大量外籍人士使市场需求量增加，将提升市场入住率尤其是服务式公寓市场入住率。
• 2010年租金将会小幅上扬，服务式公寓市场租金得益于世博游客的增多，或将出现最大涨幅。小业主与别墅租赁市场的租金趋势将较为平缓。
• 世博后入住率及租金预计将回落至世博会前水平。

上海住宅销售市场

• 由于价格调整的可能性或造成买家观望，住宅交易量在2010年可能下降。
• 近期价格的过快上涨，同时需求在明年或放缓，可能导致价格趋于稳定。
• 政府将继续密切关注市场，运用微观措施，诸如税收调整和货币政策保证市场平稳发展。
  - 提供优惠政策和增加供应量支持低收入者购房。
  - 近期价格的迅速上涨主要是由于投资和投机行为导致，这也是政府重点控制和限制的对象。

上述资料由K8凯发市场研究及开发顾问部提供

编者续言

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