国际领先的房地产顾问K8凯发近日发布2014上半年北京商铺市场简报，指出尽管有新增供给入市，全市中高端购物中心的出租率仍上升至94.9%，系过去五年的最高值。然而，由于需求结构的变化，中高端购物中心首层平均租金录得2011年以来的最低增速。

二季度一个新增项目入市，多家购物中心调整业态，餐饮品牌表现活跃

2014年前五个月，北京社会消费品零售额达到人民币3,524亿元，增速放缓至6.9%，系过去五年来的最低值。尽管如此，同期网上销售额却增长迅速，同比增加47.7%。北京城镇居民人均可支配收入同比增长9.1%，而人均消费性支出则同比增长8.9%。第二季度，消费者信心指数有所回升，至105.9。

第二季度，一个购物中心项目——位于王府井的北京新燕莎金街购物广场正式开业，为市场新增4.6万平方米商业面积。同时，华联屯三里购物中心也于本季度开始试营业，但目前只有若干餐饮店铺开业。然而，前述之华堂（望京店）退出中高端商业市场，致使北京市中高端商业总存量大体稳定在900万平方米。

位于丰台区马家堡的原首地大峡谷购物中心正式更名为凯德MALL•大峡谷，并通过丰富租户组合使出租率达到99%以上。凯德商用于2013年7月收购该项目，并欲引进更多的国际和中高端品牌入驻以满足北京南城日益增长的消费需求。位于金融街的金融街购物中心宣布于本季度开启品牌调整，通过引入更多的餐饮、快时尚和轻奢品牌来替换若干一线大牌，以此增加该项目的客流量。与此同时，另一家百货连锁品牌，百盛，计划将旗下的复兴门店7,000平方米的区域引入餐饮业态，以此来满足在首都租金最昂贵商务区工作的白领日益增长的需求。位于西单区域的汉光百货，在更名一年后，将从外部转向内部调整。其7层将于7月份启动闭馆改造，随后商场将进行逐层调整。华堂（望京店）成为过去四个季度中继都汇天地（位于燕莎区域）与大钟寺中坤国际广场（位于中关村周边）之后的第三个欲改建成写字楼的商业项目，从而退出中高端商业市场。此外，华堂将于9月关闭位于朝阳区北苑的分店。与此同时，百盛也关闭了位于东四环的大郊亭店，至此成为百盛今年在华关闭的第三家店。

本季度餐饮品牌表现最为活跃，商场业主也积极引入此类业态以提高客流量应对7-8月份的传统购物淡季。 典型租赁案例包括：
- Pizza Express于三里屯区域的太古里开设全球第500家餐厅。此外，胜博殿、度小月、YK烤肉回廊也在同一项目开设新店；
- 日本餐饮品牌元气寿司和一风堂的两家新店在东方新天地开业；
- 火炉火在位于中关村区域的新中关购物中心承租一新店。

更多的业主正试图通过引入生活体验式和娱乐业态来吸引更多的专注网购的顾客。比如杜莎夫人蜡像馆在北京前门大街开设继香港、上海和武汉后的国内第四家分馆，并于5月31日对外开放。杜莎夫人蜡像馆是来自伦敦的全球风靡的蜡像博物馆，专门展出历史人物和王室成员、以及娱乐明星的蜡像。

快时尚和轻奢品牌进一步渗透扩张，奢侈品牌聚焦升级现有店铺提升营业额

为满足本地持续扩大的中产阶层和本地居民不断提高的品牌意识所带来的市场份额，快时尚和轻奢品牌继续在本地市场渗透及扩张，典型租赁案例包括：
- 5月9日，UR (URBAN REVIVO)在北京最大的旗舰店，同时也是本地的第八家连锁店，在位于三里屯区域的世茂工三购物中心开业；
- Coach 在新光天地的新店预计将于9月开业；
- Ricostru, Maje, Maria Luisa将在太古里北区开设各自的新店；
- Michael Kors在华贸商业街承租了其在亚洲最大的旗舰店。

相比之下,受本地经济放缓以及政府的反腐倡廉政策的影响，奢侈品牌对于新店拓展仍持谨慎态度，转而聚焦于升级现有店铺来提高营业额，譬如GUCCI在新光天地的店铺经过装修改造后于四月份重新开业。BOTTEGA VENETA在金宝汇的店铺也在升级改造中。尽管有新增供给入市，全市中高端购物中心的出租率仍环比上升0.9个百分点至94.9%，同比增长3.3个百分点，系过去五年的最高水平。位于王府井、西单和三里屯等核心区域的优质商业项目持续吸引大量租户候位进驻，三个区域的分别录得96.2%、98.9%和95%的高出租率。相比之下，地处非核心区域及近郊区域的项目则试图通过引进知名度较高的租户来改进品牌组合。

鉴于季内由餐饮和生活体验式租户为主导的需求结构，加之奢侈品牌的需求相对疲软，第二季度北京中高端购物中心首层平均租金继续录得平缓增长，环比仅增长0.7%，至每平方米每月人民币919.1元，同比仅上涨2.4%，系2011年以来的最低水平。尽管如此，西单与三里屯等成熟商圈的平均租金依然凭借大批国际品牌带来的强劲需求分别保持15.8%和20.5%的高增长率。

下半年预计将有七个购物中心入市，总商业面积达到约60万平方米。而另外三个项目则将其开业时间推迟到2015年。鉴于83%的新增供给将位于丰台、大兴和通州等新兴区域，未来本地商业市场去中心化趋势将进一步明显。尽管上述多数项目由运营经验丰富的业主持且有便捷的轨道交通支撑，但由于以上区域商业氛围尚未成熟，业主依然要在租金上予以妥协并辅之以其他激励措施来吸引合适的租户，以此来保证良好的预租率。虽然成熟区域的租金增长依旧乐观，但截至年底全市整体租金增长幅度在5%以内，这意味着商圈间租金差距将进一步加大。同时，由于空置率相对较高的新项目入市，全市整体出租率预计将出现小幅下滑。