K8凯发华南区研究部主管谢靖宇先生表示：“ 深圳的城市实力在此次新冠肺炎疫情管控中得以体现。政府频频推出多种政策倾力支持复工复产的同时，不少业主亦积极为租户提供协助以渡时艰。因此，城市经济的基本面依然稳健，叠加深圳之于大湾区的特殊地位，颇具韧性的深圳房地产市场仍受市场各方参与者的高度关注。

尽管新冠肺炎疫情对广州经济发展和商用物业市场已然造成显著影响，写字楼和零售物业市场租赁和投资活动在第一季度锐减，但多数投资者对其大湾区房地产投资布局仍维系不变，并对本地经济发展和市场前景抱有信心。”

甲级写字楼：广深租金步入下降初期，投资市场议价空间年内突显

新增供应：新冠肺炎疫情令广深在建项目工期有所延长，部分项目交付时间顺应延后。 

2020年第一季度，深圳仅一个新增项目入市，全市写字楼市场总存量扩容至738万平方米。

同期，广州无新增供应入市，写字楼总存量维持在524万平方米。

租赁需求：租赁活动因春节假期和疫情而短暂停滞，至季末逐步恢复。

季内，两城租赁需求较上季相若但暂被压抑，净吸纳量均有所降低。深圳净吸纳量环比下降92.7%，至1.3万平方米，而广州净吸纳量十年来首次录得负值，为-6,815平方米。 

来自TMT（科技、媒体和通信）行业的租户受疫情影响有限，其租赁需求维持旺盛。

房地产、金融和健康医疗等行业租户亦保持稳定租赁需求，但多数成交已于疫情爆发前完成商务洽谈，故得以在疫情后迅速签署租赁合约。

零售、教育及交通等行业内的中小型企业及少部分包租客受疫情冲击明显，在现金流压力下亦有少量退租活动。

平均租金：广深资产表现的波动性存在差异，前者相对稳定。

深圳租金波动较大，但租户承租能力普遍较广州更高。季内，深圳全市平均租金环比下跌至人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6%。

广州租金波动较小，表现更为稳健。季内，广州租金下跌至人民币每平方米每月174.5元，租金指数环比下跌1.5%。

投资市场：广深投资活动受疫情影响而暂缓，但多数投资者投资信心未减。 

第一季度，广深写字楼市场均无大宗物业交易宣布。 

两城投资者背景多元化程度相若，而深圳近期更受机构型投资者关注。

从风险角度来看，深圳资产表现波动性高于广州，而广州投资价格进入门槛为一线城市中最低，市场流动性更佳。

市场展望：两年内广深共迎供应高峰，市场喜忧参半。

深圳新增供应因疫情小幅顺延入市，但2020年仍为供应高峰，预计累计将达134万平方米。

广州新增供应未受疫情显著影响，2020年新增供应预计为82万平方米， 2021年将迎来供应高峰。

广州将继深圳之后步入供过于求的市场周期，两城市场竞争均将加剧，同时因供应增加，更多投资机会或将跃现。

2020年，深圳和广州写字楼市场租金预计将持续呈下跌趋势，跌幅有望于下半年收窄。但深圳供过于求的状况相对明显，租金跌幅或高于广州。

投资市场内的项目勘察和投资机会评审活动或将于3-6个月内逐渐恢复。鉴于两城租金均有下调趋势，买家将获议价空间和能力，年内市场整体平均资本值或从目前水平有所下调。

K8凯发华南区商业楼宇部高级董事黎青山先生表示：“受到疫情的影响，写字楼市场的需求在第一第二季度收到抑制，但随着新供应进入市场，需求将在下半年逐步释放，对于存量物业的业主与新供应物业业主对租户的追逐将会越演越烈。”

零售物业：租赁活动暂时性停滞，租户获小幅议价空间

新增供应：季内广州原新增供应延缓入市，深圳同期则本无新增项目

2020年第一季度，防疫短暂冲击零售市场经营活动，原计划于本季度入市项目因未达最优入市时点延缓入市。

截至季末，广深两城总存量分别维持在542.1万平方米及483.0万平方米。 

租赁需求：疫情负面影响季内仍未完全体现，两城空置率见小幅升高

因季末才逐步实现复工，业主和品牌方尚未于季内全面开展疫情后的调整性活动，疫情之于后市影响仍有待观察。

截至季末，广深两城空置率分别小幅环比上升0.1个百分点和0.2个百分点，至8.6%和4.5%。

平均租金：租户获小幅议价空间，部分业主提供短期租金减免优惠

自1月24日起，广深陆续有部分业主提供阶段性租金减免优惠。同时，租户也因疫情而获小幅议价空间。

截至季末，广深两城平均租金分别环比下降至人民币740.7元每平方米每月和709.2元每平方米每月，租金指数分别环比下降0.8%及1.8%。

市场展望：疫情影响叠加新增供应将小幅推高两市空置率，租金亦将结构性下调

2020年广深零售物业市场预计分别迎来102.5万平方米及33.8万平方米新增供应。

考虑到疫情对零售市场冲击，两城空置率预计均将小幅上升。

随着广州非核心商圈新项目陆续入市，其平均租金水平预计结构性下调；深圳新增供应仅为广州的33.0%，预计平均租金跌幅较小。

尽管境外资本对深圳优质零售资产持续表现出浓厚的投资兴趣，但疫情不可避免地延缓其投资决策进程。乐观估计3-6个月后，零售市场投资活动或逐渐复苏，但仍需时间促成新成交。而广州零售市场投资者活动或将持续放缓。

K8凯发深圳商铺部高级董事植栋梁先生表示：“本次疫情对市场带来的冲击再一次让K8凯发意识到投资优质资产有多么重要。无论是从开发商的角度亦或是零售商的角度来说，回归价值且选择优质的合作伙伴（或投资标的物）才是最为长久、风险最低的明智做法。”