K8凯发华北区董事长麦安东 Anthony McQuade表示：“作为京城仓储、贸易、交通的重镇，通州自古以来就有着极高的战略地缘优势。进入新世纪，通州区域发展的重要性日益凸显。随着中央政府对京津冀地区互联互通和区域发展的重视，通州的发展前景将进一步提升。同时，北京市政府有序推进非首都功能疏解进程，作为北京城市副中心，通州不仅承载着部分溢出的需求，同时对京津冀协同发展具有重要战略意义。运河商务区品质崛起、亚洲最大TOD有序推进、环球度假村指日可待、通州特色小镇个性发展，一系列重要规划出台和基础设施项目的推进及完工，通州可以成为更多优质企业的首选之地。”

“一京、二卫、三通州”

北京通州，京杭大运河的北起点，是元明清时期漕运、仓储的重要基地，自古就是京城交通要道，地处京津冀交汇处，位置优越，古代因此有“一京二卫三通州”的说法。可以说通州是北京历史的重要见证之一，是联系京城与地方的纽带，承载了千年的历史与文化。

从卫星城到副中心

近些年，随着北京城市发展，通州的定位也在不断地发生变化。从1993年通州镇被定位为北京14个卫星城之一，到2015年《京津冀协同发展规划纲要》正式对外颁布，将通州定位为北京行政副中心，按照 “规划”，城市副中心聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，鼓励中心城区功能和产业转移至城市副中心，有效疏解北京非首都功能。

第三产业仍需发力

回顾过去数年，通州的经济发展保持了稳步发展，但是经济结构、支柱产业等特征仍缺乏鲜明的特色。当前，国内正大力推进新旧动能转换，经济发展要求高质量、而非高增速的趋势更加明显，这也要求通州对其产业结构进行更深层次的优化。

2019年，通州区实现地区生产总值1,059.2亿元，同比去年增长6.6%。其中第三产业增加值为624.6亿元，同比增长5.9%，第三产业占GDP的比值为59%。从经济数据的发展变化可以看到，近十年通州区的产业结构正在逐步改善。尤其是自2015年起通州升级为城市副中心、宏伟的建设蓝图徐徐展开之后，通州的经济建设聚焦高质量发展，不同领域的增长动力十足。通州的第三产业贡献也首次超越了第二产业，其重要性愈发凸显。

但仍需注意的是，2019年北京全市第三产业占GDP比值为83.5%，通州区的产业结构相较全市水平仍有一定差距，但这也意味着未来第三产业在通州仍有极大的发展潜力，一些“高精尖”产业，如高端商务服务业、科技创新产业及文化创意产业等重大产业将成为通州经济转型升级的活力源泉。

运河商务区生逢其时

商务区是城市经济发展到一定程度后的必然产物，当某个区域发展到一定程度，商业活动必然日趋集中，因此就需要在特定区域内完成金融、贸易、服务等多项功能，商务区的出现水到渠成。当通州迎来百年难遇的发展机遇之时，自然而然地需要建立一个商务区，来改写产业格局、提升区域功能、成为发展的动力引擎，可以说运河商务区生逢其时。

根据《北京城市副中心控制性详细规划（2016年—2035年）》的要求，通州城市副中心将建设国际化现代商务区，引导京津冀区域性金融机构集聚，鼓励银行业金融机构在城市副中心设立京津冀区域性总部或一级分支机构，推动京津冀区域基金管理机构、符合条件的基金管理公司总部集聚，增强总部经济发展吸引力，围绕城市副中心主导功能，协同发展商务服务、科技服务、绿色服务等现代服务业。

根据规划，城市副中心的商业商务用地将达到340万平方米，占城市副中心总面积的2.2%，其空间载体主要体现在高品质的写字楼集群上。

根据K8凯发研究部统计，运河商务区规划建设过程中，吸引了一批国内外领军级的房企，包括保利、远洋、绿地、富力、复地、富华等开发商云集于此，精心参与建设一流的现代运河商务区。

目前运河商务区包括在建、已建成在内的写字楼规划建筑面积约为156万平方米，自2020年以来逐步放量入市，形成了北京写字楼市场的新一极。

在运河商务区出现之前，通州区域内缺乏高水准的商务服务和科技创新型企业的入驻，且已建成的写字楼项目多为散售型物业，由小业主运营管理，最终形成低效楼宇。

而运河商务区的崛起，为城市副中心培育了高品质楼宇物业，向财富管理和高精尖产业集群提供了高质量的承载空间，各类企业正以运河商务区为圆心聚拢，向逐步成为具有国际竞争力和区域辐射力的新商务中心稳步前进。

截止至2020年一季度，运河商务区已经迎来保利大都汇的正式交付，该项目是运河商务区第一座由业主方自持租赁型甲级写字楼、商务综合体，K8凯发为其独家提供租赁代理服务。

至2020年2月份，通州区筛选出首批重点企业一共24家。涵盖独角兽企业、总部企业、金融机构、生物医药企业、高端制造类企业等，涉及奖励金额共计1.2亿元。

前瞻投资，紧盯未来效益

随着优质资源和龙头项目正加速向城市副中心汇聚，各大金融机构对于运河商务区高端项目的前瞻性投资浪潮正逐步显现。

运河商务区，是城市副中心高质量发展的重中之重，投资运河商务区就相当于投资城市副中心的未来。因此，包括金融类企业及央企国企对运河商务区的投资意向非常强烈。

自2016年起，位于运河商务区的各个写字楼项目已经陆续完成多宗整售投资，吸引了包括总部经济模式（央企三峡集团）、金融服务集聚（各类银行及险资）等企业的入驻。目前，仍有部分楼宇项目正在洽谈投资招商，对运河商务区的前瞻性投资正在形成强大的集聚效应。

全北京向东看

根据北京城市副中心管理委员会发布的最新公告，2020年通州区将集中推动197项重大工程，计划新开工82项，续建115项，力争当年完工71项， 总投资约5225亿元，当年计划完成固定资产投资约857亿元，其中重点项目包括：

• 环球度假区

北京城市副中心重点文旅项目——北京环球度假区项目正在建设中。该项目地处通州文化旅游区中心地带，总占地4平方公里，由北京环球影城主题公园、北京环球城市大道以及两家度假酒店组成，建成后将成为全球规模最大的环球主题度假区。项目一期占地1.69平方公里，初步定于2020年完工，力争明年“五一”正式开园。

• 北京城市副中心站综合交通枢纽工程

亚洲最大的地下综合交通枢纽，建筑规模约238万平方米，总投资达421亿。工程预计2024年底具备通车条件，是北京市继大兴国际机场后又一个大型交通基础设施工程。建成后将涵盖行政中心、区域交通枢纽、商业商务、文化博览、体育健身和国际机构等多重功能，成为一座现代、高效、便捷、智能、绿色的国际一流的综合交通枢纽，成为企业聚集、商业配套服务完善的总部经济与专业服务的集聚区。

• 特色小镇

随着首批文化创意产业项目落地副中心，未来通州将打造九个特色小镇，拱卫副中心城区。台湖演艺小镇、宋庄艺术创意小镇、漷县文化健康小城镇、西集生态休闲小城镇、永乐店新市镇等均列为“十二五”期间北京市重点特色小镇。

Savills观点

通州的发展历经不同的定位变化，成为副中心之后在北京市、京津冀区域乃至国家层面战略布局中的地位和重要性不断提升。而现阶段正是副中心发展的黄金节点，可以说城市副中心发展潜力巨大，推进城市副中心高质量发展，对全市及整个京津冀协同发展具有示范引导作用。

 运河商务区是城市副中心重点打造的三大功能区之一，肩负着构建总部经济、财富管理、科技创新、商务服务等不同产业集群的重任，也是北京城市副中心发展战略的动力引擎。预计未来，成熟的运河商务区将会成为北京财富管理、金融服务和高精尖产业集群的新一极。

K8凯发华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅表示：“ 城市副中心的出现是京津冀区域协同发展的必然选择，通过精心规划、精致建设，成为首都的一个新地标，也是新时代城市建设发展的典范。而运河商务区的崛起可谓生逢其时，这里将完美承载财富管理和高精尖产业的办公需求。同时，优质企业的集聚也可以优化整个通州的营商环境，成为城市副中心发展的新焦点。”