过去十年，物流地产是中国房地产市场发展最快、最炙手可热的板块之一，且疫情之下其热度依旧不减。《粤港澳大湾区发展规划纲要》的颁布也进一步催生了大湾区各城市的仓储需求，其租赁和投资问询量持续增长。

K8凯发华南区研究部于7月1日正式发布《大湾区物流指数》，旨在为大湾区内物流地产市场参与者和关注者提供可靠的参考性指标，掌握大湾区内各个城市物流地产市场的变动及趋势。

大湾区物流地产市场氛围火热
十年租金、价格双增长

2010年上半年至2020年上半年，大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%，至197.5。

• 香港租金指数涨幅为湾区之首，十年间上涨108.9%，至208.9。
• 深圳及广州也分别上涨68.7%及65.4%，至168.7及165.4。

在强劲租金增长的支撑下，大湾区物流价格指数也呈上升趋势，过去十年大湾区物流价格指数上涨157.1%，至257.1。

• 尽管香港价格指数同比下降5.2%，至301.7，但其十年增幅仍居大湾区首位。
• 深圳的价格指数于过去十年上涨120.0%，至220.0，其增幅居大湾区内地城市之首。
• 广州的价格指数录得117.9%增幅，至217.9。

广佛、深莞惠城市板块需求持续畅旺
其它城市板块仍富韧性

截至2020年上半年，大湾区高标仓总存量（不含澳门）达1,078.8万平方米，平均空置率仅为9.5%，整体租赁需求畅旺。

• 广佛物流仓储核心区域需求持续畅旺，但由于新增供应入市，加之部分项目与高速间通达性略显不足，2020年上半年该板块平均空置率上升至16.0%。
• 深莞惠城市板块各城市皆因强劲的租赁需求而录得7.0%以下的空置率。
• 当前中山、江门、肇庆城市板块总体市场规模较小，且其市场成熟度较广佛、深莞惠城市板块稍显不足。2020年上半年疫情对江门、肇庆市场需求造成的负面冲击较大湾区内其它城市也更为显著。
• 相较于其它城市，当前珠海市场参与者更为单一，且港珠澳大桥尚未对其虹吸周边城市的潜在需求产生即时效应。

多城总租用成本持续上升
香港与内地城市差距扩大

2020年上半年，香港总租用成本达人民币每平方米每月135.5元，居湾区之首，且在过去十年间，其与内地城市间总租用成本差距持续扩大。

• 深圳、广州总租用成本分列湾区内地城市的前两位，期末分别达人民币每平方米每月57.0元及人民币每平方米每月39.6元。
• 湾区仅肇庆总租用成本于2020年上半年呈环比下降趋势，期末其总租用成本环比下降12.1%至人民币每平方米每月23.1元。

大湾区市场处于租金峰值期
八城携手步入上升末期

2020年上半年，大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。在追踪研究的十城中，八个城市步入上升末期。

与其它城市相异，疫情对肇庆冲击更为广泛且深入，令其与香港共同步入租金下降初期。

尽管疫情对于包括湾区在内的全球房地产市场产生了显著影响，但物流板块表现相对平稳，且根据最新公布的政府数据，广佛及深莞惠城市板块工业生产已近乎恢复至去年同期水平，同时社会消费品零售总额降幅也均呈收窄趋势。 因此就宏观经济层面而言，上述城市板块物流资产的稳定表现料将延续至下半年。