2022年上半年，由于全球经济形势严峻及国内多个城市疫情反复等原因，经济及市场环境发生了巨大的变化，房地产市场也在当下多变的环境中承压向前。立足粤港澳大湾区，甲级写字楼租赁市场亦在诸多挑战中不断探索，发掘机遇。在此背景下，该如何为大湾区写字楼市场注入发展新动能？
10月12日，K8凯发华南区市场研究部重磅发布《2022年大湾区甲级写字楼指数》，同时举办湾区写字楼市场发展机遇论坛，携手业内专家一同探讨大湾区写字楼租赁市场的运营策略，前瞻市场未来发展趋势，提升湾区写字楼租赁市场承载力。

直击挑战，赋能湾区写字楼租赁市场稳定持续发展

在以“大湾区甲级写字楼租赁市场”为主题的圆桌对话中，K8凯发华南区商业楼宇部负责人黎青山作为圆桌主持人发起讨论，带来了一场精彩的深度对话。

1.在过去的15年里，大湾区经历了多次的写字楼供应高峰期，但都平稳的过渡了，各位嘉宾是怎样看待这一轮的供应高峰的？

华润万象生活商业华南大区写字楼部负责人郑岩表示：“我认为如果想要穿越这个周期，首先需要得建立一种应对供过于求新常态的长期主义定力以及对应的长线策略。
首先要找准项目定位，其次锚定对应的目标租户，我会将租户分为基石租户，核心租户与形象租户三类。在现在这种硬件条件都大同小异的背景下，我认为主要还是要能够匹配到租户高层次的核心需求，就是租户选址的三要素。第一个要素就是租户生态圈，即租户在楼内业务协同以及业务发展的动力。第二个就是产业政策，项目是否有一些特殊的产业政策支持。第三就是差异化的运营服务。K8凯发作为写字楼资产的经营者，主要的工作职责其实也就是围绕这三个方面展开。”

越秀商投（广州商管）总经理陈杰表示：”“首先，这一次的整体形势跟之前的几次还是有较大的区别的。之前几次属于区域性的，或者它是某一层面或者产业发生的问题，如今的情况融合了地缘政治，疫情，消费力不足，经济体之间的摩擦等多重因素，我认为此次的影响会更深远。
第二点，我认为写字楼的供求关系一直处于动态之中，一般来说写字楼的供应高峰或需求减弱，会在一个经济的周期的后面，有一个后置。
我个人对于未来还是有一些期待的，我认为粤港澳在未来将承载中国更多经济发展的期待，所以短期的供应量的不匹配，或由于经济下行所造成的影响终究还是随着经济的向好和重点区域的打造得到舒缓。”

2.在这轮的供应高峰期，项目针对现有的租户采取了怎样的维护举措？又如何稳定了项目的资产表现？

中海商业公司广佛商管助理总经理李砚表示：“作为写字楼的运营商，在招商时要客观真实的面对自己的项目，特别是在周期里无法避免的硬件和软件服务上无法和新楼匹配时。要接受并直面项目问题。老项目的客户的需求减弱，新旧写字楼具有竞争关系，针对该现象，K8凯发要把老项目的氛围和应用场景的服务做到极致。
快速的回流资金和出租物业作为工作的重点。受到疫情的影响，对于无法避免的倒挂形式，要保持良好心态和团队信念感。”

越秀商投（广州商管）总经理陈杰表示：“我认为经营资产的思路应该从产品、物业服务和生态三方面考虑：
产品本身：从产品本身（产品的升级改造翻新）和产品矩阵（产品的模块化）考虑。
物业服务：把服务产品化来看待，将自己的服务看做产品进行产品迭代，服务产品化细化或者评价。
生态：倾力打造社群的生态和产业的生态，把架构做完整，实现的是超越租界外的另外价值给到租户。
穿越周期或面对形势，在重点时期灵活调整整合为客户提供更好的机会推动写字楼健康向上的发展。”

3.具体的租赁需求究竟源自哪里？

K8凯发珠海总经理刘晓南表示:“我认为珠海的需求来源主要来自于以下几个方面：
政府大力推动产业第一的落实，推动新兴产业和新兴制造业的发展，推动制造业的创新企业对于写字楼的需求，效果在下半年甚至明年一、二季度会逐步显现出来。
伴随年底整个封关，横琴粤澳深合区的相关优惠政策的逐步落地，将进一步带动横琴及珠海在大湾区乃至全国的影响力。
随着疫情防控形势好转，港澳企业以及个人针对横琴深合区和珠海投资行为恢复正常，租赁需求有望扩大。
上半年虽然珠海的部分国企和政府搬迁活跃，但是商办市场整体出租率和平均租金呈现下降的趋势。有实力的总部企业，特别是大型的金融机构及上市公司，可乘机购买整栋商厦或者部分商厦作为总部办公的需求。”

K8凯发深圳商业楼宇部负责人罗志文表示：“深圳作为社会主义先行示范区，有自己的独特特色，其需求来源要从国际企业和国内企业两个维度来看：在中央长期的支持，和香港的协同，以及深圳在国际上地位，激发了国际跨国企业的需求。
国内企业的需求分为两类，第一类是压舱石级别或和经济结构相关的一类企业，第二类是产业政策相关的新兴产业，受到产业政策影响的新兴产业，会促使投资者包括实业家在国内环境下发现机遇，灵活调整主��业务，新增新业务去面对经济中的机会和挑战。”

4.如何看待未来写字楼市场的发展？

越秀商投（广州商管）总经理陈杰表示：“我认为未来6到12个月会处于一个供需关系的平衡的过程，租户和开发企业会在战略上进行一个调整；对于开发企业来说，在未来的12个月以后，大家会看到市场上新建的写字楼的楼盘受到很大的抑制，为未来的去化又提供一个比较好的通道。建议大家理清思路和战略，把握时间调整供需平衡，思考未来的业务路径。”

中海商业公司广佛商管助理总经理李砚表示：“对于新项目在属地政策明朗的情况下，会有大量来自北京、上海的新项目，有机会在未来6-12月落定。对于产业定位比较好，有政府扶持的企业，包括吸纳一些老旧楼宇里边有提升需求的，在市场上仍然具有供应需求。我认为应该对新项目保持一个冲刺的态度，但这对于老项目来说，会有一定的挑战。”

华润万象生活商业华南大区写字楼部负责人郑岩表示：“目前深圳市场处于筑底阶段，但未来6~12个月随着供给侧节奏根据市场变化的调整以及深圳政府新出台的新兴产业聚集政策促进行业发展，同时推动写字楼领域需求增加，所以未来12月对业主和客户都是一个窗口期、机会期、反弹期。”

深度解读，前瞻大湾区写字楼
租赁市场未来发展趋势

K8凯发华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“宏观层面，尽管全球经济环境仍预计保持严峻，疫情料继续给市场带来诸多挑战，但更多有效的扶持政策有望在第四季度前后助力提振经济并提升市场信心。市场层面，大湾区多数城市仍预计有大量新增供应入市，租赁市场竞争将进一步加剧，写字楼物业资产表现料继续承压。”

2022年上半年，受全球及国内经济形势严峻、多城疫情反复、市场阶段性供过于求等问题的共同影响，大湾区甲级写字楼租金及价格指数均环比下降，环比降幅分别为0.9%和0.8%。

租赁需求普遍疲软
租金指数环比下降

整体趋势：
2022年上半年，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降0.9%。
城市趋势：
上升：
香港：由于港币对人民币汇率的上升，香港成为区域唯一以人民币计价呈租金指数正增长的城市。但若以港币计价，其租金指数实际仍环比下降3.8%。
下降：
内地城市：在当前经济形势下，因租赁需求普遍倾软，业主多选择在租金方面提供更大的弹性空间，并在合同条款洽谈及客户选择方面保持灵活，因此大湾区内地城市租金指数均下降，环比降幅介于0.1%至2.8%。

业主现金流压力不减
价格指数继续下降

整体趋势：
大湾区甲级写字楼价格指数延续2021年以来的下跌趋势，并于本期继续环比下降0.8%。
城市趋势：
上升：
香港：由于港币对人民币汇率的上升，香港亦是区域唯一以人民币计价呈价格指数正增长的城市。
维稳：
肇庆：写字楼销售市场相对稳定，价格指数保持不变。
下降：
其它城市：部分业主因融资困难及债务风险增加而降价出售资产，以增强资金流动性并提高偿债能力。因此，包括广州、深圳在内的八个城市价格指数均环比下降 , 减幅介于0.2%至4.6%。

租赁市场受多重因素影响放缓
区域半年度净吸纳量显著下降

期内，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计达67.7万平方米，区域总存量随之升至3,265.5万平方米。
受宏观经济环境、疫情的反复及与之相关的防疫封控对企业运营的影响，加之企业租户多采取审慎的租赁策略并收紧企业房地产成本预算，大湾区写字楼租赁市场整体放缓。
截至期末，区域半年度净吸纳量环比下降77.1%、同比下降72.4%，至约26.9万平方米；区域平均空置率环比上升1.0个百分点、同比上升1.1个百分点，至22.4%。

租金下降仍是导致租用成本降低的主要原因
业主仍面临需求缩减及竞争加剧的两难局面

在当前经济背景下，多数租户的企业房地产成本预算持续收紧，其承租能力与租赁需求同步下降。
期内，有七个大湾区城市总租用成本环比下降，且各城成本的降低均归因于平均租金下降，其中珠海环比降幅最大，为2.7%。
香港、中山、肇庆的总租用成本则因汇率上升或平均物业管理费上涨等原因而有所上升，环比增幅介于0.1%至1.7%。